深圳楼市仍待激活，“金九”新房、二手房成交量环比均下降

自8月底深圳跟进执行“认房不认贷”政策后，楼市政策不断松绑，叠加传统的“金九银十”销售旺季，接连的利好也让市场给予深圳楼市更多期待。

如今新政落地已满一月，深圳楼市并未如预期般出现回升。

乐有家研究中心数据显示，9月深圳新房市场全市网签成交2076套一手住宅，环比下跌6%。全市各区新房成交主要集中在宝安及龙华两区，宝安区网签775套，龙华区网签335套，占比超一半。

供应方面，在一揽子利好政策助推下，9月商品住宅批准上市面积环比增长约40%，同比降低约40%。9月底全市一手住宅库存面积为498.8万平方米，成交走低，去化周期持续上涨，超过17个月。

新政落地后，9月深圳新房市场热度不断攀升，多个楼盘售楼处人头攒动，各开发商也紧抓政策“窗口期”，加快推盘节奏。

仅在9月的第三个周末（9月16日-17日）就有南山绿景白石洲璟庭、福田金地环湾城、宝安京地海樾府、龙华星河星悦云邸4个新盘入市。

二手房成交方面，据深房中协统计，9月深圳共网签2877套，环比下跌7.6%。从每周数据来看，9月首周（9.4-9.10）起，周网签量维持超800+套，相较此前的每周600-700套有了明显的上涨。

新政出台后，业主出售意愿有所增强，二手房挂牌量增长明显。截至10月1日，根据四大中介机构（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）公开挂盘出售数据统计，深圳全市共挂盘出售房源160,182套（含重复房源），环比增长率为0.3%。

价格方面，9月深圳二手住宅价格环比下跌0.24%，跌幅较上月扩大0.02个百分点，同比下跌2.16%。

总体来看，9月二手住宅依旧占据成交量的主导地位，占比楼市成交总量的54%。9月上旬市场势头向好，下旬稍显疲乏。

中指研究院华南地产研究主管陈雪强指出，当前深圳楼市整体依然处于低位运行，市场信心依然不足，短期内依然难以改变下行趋势，尤其在政策优化力度不足的背景下，市场成交难以带动。

购房者一方面对于政策优化空间仍有期待，继续观望等待政策持续落地，一方面对于经济及收入预期的不明朗加剧了放缓入市的节奏。

9月29日，在十一“黄金周”前夕，深圳再下调个人住房贷款利率，首套住房贷款利率由之前的4.5%下调至4.1%；二套住房贷款利率由之前的4.8%下调至4.5%。

在节前宣布该举措，进一步体现了深圳对于四季度住房消费的关心，为购房者带来利好的同时，也促进了刚需和换房需求的释放。

据悉，在十一假期期间，深圳的多个在售项目均推出了折扣活动，折扣力度从88-95折之间不等，一口价房源、购房送豪华大礼、“认购即送华为Mate 60 Pro手机一部”......开发商之间的促销大战持续升级。

但花样繁多的促销活动并未获得市场特别强烈的反应。据中指研究院监测，十一假期期间，深圳除少数网红楼盘热销外，大部分售楼处并没有出现火热的看房景象。楼市热度虽有所回升，但实际成交的情况并不理想，“叫好不叫座”现象更加明显。

据房信平台网签数据显示，9月29日-10月5日，深圳新房住宅成交仅324套，日均成交仅为46套，低于过去三年的国庆黄金周，创历史新低，同比去年黄金周日均成交下降30%。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前市场普遍预期深圳限购会松绑，首套二套首付或利率会下行，十一长假期间深圳楼市人气虽旺，但“叫好不叫座”现象更加明显，新盘普遍的折扣式营销更加剧了这一态势。在这种心态的背后，事实上是受“调控政策刺激-需求跑步入市-房价出现上涨”这一旧思维的影响。

目前，政策空间在收窄和触顶，政策的边际效果明显在减弱，即便是“大放水”也无法达到过去那种火热的行情。但问题在于市场无法理解，他们认为政策还没有达到预期。

对于购房者而言，即便开发商有优惠进行大幅降价，房价依旧很高，他们依然买不起，再加上房子本身的品质也没那么好，也就造成了当前楼市的困局。