近5.8万套！深圳二手房在售量创历史新高，部分房源议价率超10%

“深圳昨天二手房网签量，好像是今年的峰值。”10月25日早间，深圳链家研究院院长肖小平在社交平台上分享道。

据深圳市住房和建设局数据，10月24日深圳新房共成交83套，住宅为63套；二手房共成交220套，住宅为174套。深圳房地产中介协会认为，受政策宽预期的影响，深圳二手房市场前期需求集中释放，本周交易量小幅回调，但二手房在售量（近5.8万套）亦创下历史新高。

174套虽然已是今年二手房的日成交峰值，但当下深圳二手房市场活跃度仍亟待提升。买家与卖家都被困在市场谷底，反复、犹豫。与此同时，还在不断攀升的挂牌量，将出售压力分散到业主、开发商、中介等各方参与者身上。

房子从去年挂牌到了今年，佟文仍没能幸运地成为机构统计成交中的一分子，而价格相较去年挂牌出售之初已一降再降，她的置换计划也被一再搁置。

中原地产华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，深圳二手房挂牌量持续上涨，特别是政策组合拳之后，上涨幅度进一步加大。一方面是因为置换客户置换意愿增强，此外还有部分客户对未来房价上涨预期不足，想趁利好出手。

二手房在售量近5.8万套创新高

最近，佟文通知中介，将房子挂牌价又调低了十万元，这也是佟文这三个月来第三次调价。除了调低价格，她还不断地向中介和有意向看房者表达着自己卖房的决心，并拿出最大诚意：交易时可以自己来赎楼，并承担赎楼费用。

随着挂牌时间的推移，佟文买房的信心也在不断降低。与小区邻居一样，她不得不将改善住房需求的计划暂时搁置，在买房过程中也有中介向佟文提出过低价卖低价买的建议。“这个没错，但是低太多了，都换不起了。”佟文说，急售的房子业主也不会等，身边也有邻居先订了房，现在卖房一直被压价。

按照深圳最新的购房政策，家庭或个人在本市无房且有过房贷记录，无论是否结清，再次购买普通住宅需要付五成首付，非普通住宅则需要支付六成首付；如果在深圳有一套住房，再次购买普通住宅则需要七成首付，非普通住宅则需要八成首付。对于有改善需求的佟文来说，需要支付更高的首付，因为老房子一直未卖掉，她只能先观望着。

图片来源：肖小平微博截图

肖小平在社交平台上表示，这个月深圳的二手成交呈现明显的“两头多”现象：一两百万的小房子，一两千万的大房子成交多。这两类房子，一个是议价率大，一个是议价金额大。前者动不动议价率10%以上，后者动不动降价一两百万元，都能对买方构成比较大的冲击。“前几天成交了一套小房子，业主报价175万，成交153万，议价率接近13%。”

深圳市房地产中介协会根据公开在售二手房源量数据统计显示，截至10月23日，深圳全市共有57944套有效二手房源在售，较上周增加661套，在售量创历史新高。其中，宝安较上周增加186套，有效在售10272套；龙岗较上周增加120套，有效在售15384套；福田较上周增加109套，有效在售9006套。

图片来源：深圳市房地产中介协会

“现在大部分二手房是参考价卖，或者比参考价低。”深圳某中介门店资深经理吕阳告诉每经记者，他之前带看过的南山区珠光地铁站附近一套房源，最后是比参考价低80万元的价格成交的。

“但即便这样也不好成交。”吕阳认为，现在市场政策落地的预期在，买卖双方都怕踩空而犹豫不决，这也降低了他们带看推售的积极性。

每经记者翻看吕阳的朋友圈发现，租单和新房中夹杂着少量的二手房信息，基本都显著地标出“急售”“低于指导价XX万”等醒目信息。

“深圳二手房成交量仍处低位”

“深圳整体的二手成交量并未出现明显改善，月成交量不足3000套，处于低位。”

郑叔伦表示，从趋势来看，成交量未能放大，将导致深圳二手房挂牌价格回落，挂牌量将保持稳中有升。若有政策刺激或将进一步明显增长。受行业下行等因素影响，楼市信心短期难以出现扭转，成交量难有明显增长，依然将保持低位。

在市场深度博弈时，二手房买卖双方都在观望、反复和犹豫。在不少中介人士看来，当下做新房市场更具性价比，付出才能看得到回报。肖小平就告诉每经记者，他们公司9月业绩第一名的店长上台领奖时分享说：“这个市场，得新房者得天下。”

吕阳也向每经记者表达了同样看法。在接受记者采访时，吕阳刚刚带客户看了龙华和光明的新房回到店里。“因为急卖的开发商跳点佣金给到了三点五，而之前很不好买的房子，佣金才给到三个点。”吕阳调侃地说，现在卖掉一套新房的收入顶过去干半年，而上一次他成交二手房还是在今年年初。

“年内，鉴于众开发商库存及财务状况持续承压，多数新盘料将在中短期内继续加大营销活动及价格优惠力度，为达成年度销售目标并缓解其流动性压力，众开发商或加快推盘节奏。而第四季度，一系列利好政策的持续落地，有望推动市场预期逐步改善，进而向需求端传导，整体成交规模预计有所回升。”

第一太平戴维斯华南区研究部负责人谢靖宇向每经记者分析认为，“目前一手住宅市场整体购房情绪仍在低位徘徊，季度供求指标在回落。短期内供应压力或令市场竞争更趋激烈，各板块项目资产表现仍将承压。”

据第一太平戴维斯统计，2023年第三季度，开发商继续加大项目价格优惠力度。受福田及南山若干大体量新项目于本季集中开盘推动，核心区域季度成交面积占总量比重环比提升11.7个百分点，深圳全市新房成交均价亦因此环比上升4.9%，至69380元/平方米。

2023年8月1日-10月24日深圳新房和二手房成交情况 来源：深圳市住房和建设局

不过，深圳市住房和建设局数据显示，国庆假期后，深圳新房和二手房周成交量呈现上升趋势，单日成交量在近3个月以来出现了峰值。

郑叔伦认为，四季度开发商冲业绩，将迎来大量新房供应。特别是新房内卷越来越严重的当下，开发商折扣越来越大，热门区域刚需、改善户型价格相对二手房有明显优势，对刚需、改善客户吸引力大。“刚需改善是市场主力，因此对二手市场冲击不小。”