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节后新政开始“显效”,深圳楼市局部升温

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春节之后,深圳楼市新政开始“显效”,市场机构纷纷发布了市场的亮眼数据。

深圳贝壳研究院发布的监测数据显示,2月18日至2月21日,深圳新增客源量、带看量对比春节假期前四天(2月6日至2月9日)录得大幅增长,其中新增客源量增长340.3%,带看量增长1288%。

来访数据的提升,也带来了成交量的回暖。深圳中原发布的数据显示,2月19日至2月25日,深圳楼市新房住宅共成交231套,环比上涨1676.9%;二手住宅共成交666套,环比上升974.2%。

深圳楼市,似乎盼到了“小阳春”。这主要是源于,2月7日深圳优化了楼市相关政策,主要的调整是深圳户籍居民家庭无需社保即可购买两套住房,单身限购1套以及非深户社保要求降至三年。

政策调整带来了一波购买力入市,市场短期也有响应,但这种趋势持续时间还有待观察。

21世纪经济报道记者对房企、中介及项目销售等的多方采访了解,目前多数项目的带看量对比春节前有明显的提升,但有明显暴涨的项目多数是因为“降价明显”,而在成交端,观望情绪仍然严重,且由于深圳目前多数在售项目均为央国企操盘,定价策略更为审慎,导致出货会相对滞后。

深圳楼市的“小阳春”,将至未至。

“小阳春”来了?

深圳目前多数在售的楼盘,在节后都有不错的表现。

春节后深圳首个入市的楼盘卓越九珑发布的数据显示,其推出249套房中,最终售出183套,去化率约73.5%。这一楼盘位于深圳南山区,备案均价约8.69万元/平方米,折后7.9万元/平方米,面积段为83平方米-119平方米。

除了卓越九珑录得高去化率以外,深圳很多楼盘也纷纷发布“喜报”。例如,位于宝安的鸿荣源珈誉府于2月24日开放样板间,当天共有3500批客户来访;绿景白石洲在春节后的一周也录得1.3亿元的成交。

从数据来看,深圳楼市也似乎迎来了“暴涨”。深圳中原发布的数据显示,2月19日至2月25日,深圳楼市新房住宅共成交231套,环比上涨1676.9%;二手住宅共成交666套,环比上升974.2%,不论是新房还是二手房,均有近十倍及以上的涨幅。

克而瑞对此分析称,深圳节后首周整体成交量大幅回升,主要是受到春节长假的影响网签停滞,成交规模较低,开工后网签回升所致。

可供对比的是,深圳中原发布数据显示,今年1月,深圳新房成交2568套,环比下跌31.5%;二手住宅成交3463套,环比下滑2.3%。以此计算,深圳新房1月的周均成交量为642套,二手住宅周均成交约866套,与节后首周的情况对比,深圳楼市显然还在缓慢恢复。

一位深圳房企的营销负责人在接受21世纪经济报道记者采访时也表示,“数据环比表现非常好,主要还是基数很低。因为今年有个现象是,节前深圳的返乡潮来得特别早,所以2月初成交基本没有,节后表现是比节前要好很多,但说市场表现很好不太准确,就是正常的表现。”

数据背后,市场的观望情绪仍然严重。据21世纪经济报道记者分别从罗湖、南山和龙岗的楼盘获得的情况显示,目前非新开楼盘的来访数据表现并没有明显的变化,而决定楼盘带看量和成交量变动的关键因素,就是价格。

位于龙岗的一个央企楼盘销售对21世纪经济报道记者表示,“上周末我们楼盘的来访量表现一般,主要是因为我们周边有一个楼盘推出了几套特价房,人流都被吸引过去了。节后我们的楼盘有一点热度,但是不明显,可能也有被周边楼盘引流的关系。”

据21世纪经济报道记者了解,目前深圳一手房调价的幅度仍有“隐形红线”,假如实际售价为备案价的85折或者更高折扣,则将触及重新备案,目前多数在售的央国企楼盘会控制在这个范围内,因此会出现“降价降不动”的情况,这也为去化带来了一定的压力。

优化空间犹存

深圳楼市能否稳住“温吞回暖”的趋势,除了一二手房的销售情况外,库存也是重要影响因素。从目前情况来看,深圳二手房挂牌量仍然维持在高位,去化周期也较长,这些都影响了市场回暖的步伐。

据深房中协发布的数据,截至2024年2月26日,深圳二手房挂牌量为5.19万套,较前一周增加2176套。以此计算,深圳二手房的去化周期仍然接近15个月,显示去化压力较大。

此外,据乐有家研究中心数据,深圳去年新增一手住宅582.7万平方米,同比上涨28%;去年年末库存面积突破500万平方米,达到517.88万平方米,创下历史新高,较2022年年末增加28%。

随着楼市进入“买方市场”,购房者的态度更加谨慎。一位有意在深圳购房的人士对21世纪经济报道记者分析认为,“从去年看房到现在,越看越觉得不知道什么时候应该下手。有些在看的房子,一降价就能卖掉,但是我也并不是十分刚需,所以就慢慢看,总觉得还能再降。”

库存居高不下的前提下,深圳楼市继续回暖还需有其他因素的催化。

一位总部位于华南的房企中层管理人士对21世纪经济报道记者分析认为,类比广州的情况,广州限购基本上是放开了,但是市场行情也没迅速转暖,目前核心区域的楼盘销售情况也没有见到“活跃”。“深圳政策力度在我们看来是步子比较小的,而且深圳对政策的反应也通常会比较‘慢’,所以虽然节后看来有恢复,但如果没有其他政策的助力,市场应该也不会有明显变化。”

上述房企中层管理人士认为,目前从政策的效力来看还比较有限,他认为,后续深圳有望从外围区域对限购限贷政策进行优化,这有望进一步激活市场。

当前的市场环境下,不乏一些乐观派认为“小阳春”十分有望。

其中,乐有家就研判认为,2月19日至2月26日,深圳二手住宅成交量已经接近2023年3月的“小阳春”水平,对比春节前上涨近8成,对比2023年春节后首周上涨63%。门店二手带看量对比春节前上涨近200%,对比2023年春节后首周上涨3成。乐有家营销总裁贺玲也称,目前市场情绪好转,节后交易反弹明显快于去年,预计小阳春可期。如果延续这一趋势, 三月市场实际成交量或可破5000套。

深圳中原也认为,春节后,楼市人气回升,上周新房住宅、二手住宅成交量上升较大,预计未来一段时间内市场成交量仍会持续上升。

新政来袭后,深圳楼市有人看到了希望,有人仍在观望。利好还在不断传来,深圳楼市“小阳春”还在路上。

21世纪经济报|吴抒颖



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