节后新政开始“显效”，深圳楼市局部升温

春节之后，深圳楼市新政开始“显效”，市场机构纷纷发布了市场的亮眼数据。

深圳贝壳研究院发布的监测数据显示，2月18日至2月21日，深圳新增客源量、带看量对比春节假期前四天（2月6日至2月9日）录得大幅增长，其中新增客源量增长340.3%，带看量增长1288%。

来访数据的提升，也带来了成交量的回暖。深圳中原发布的数据显示，2月19日至2月25日，深圳楼市新房住宅共成交231套，环比上涨1676.9%；二手住宅共成交666套，环比上升974.2%。

深圳楼市，似乎盼到了“小阳春”。这主要是源于，2月7日深圳优化了楼市相关政策，主要的调整是深圳户籍居民家庭无需社保即可购买两套住房，单身限购1套以及非深户社保要求降至三年。

政策调整带来了一波购买力入市，市场短期也有响应，但这种趋势持续时间还有待观察。

21世纪经济报道记者对房企、中介及项目销售等的多方采访了解，目前多数项目的带看量对比春节前有明显的提升，但有明显暴涨的项目多数是因为“降价明显”，而在成交端，观望情绪仍然严重，且由于深圳目前多数在售项目均为央国企操盘，定价策略更为审慎，导致出货会相对滞后。

深圳楼市的“小阳春”，将至未至。

“小阳春”来了？

深圳目前多数在售的楼盘，在节后都有不错的表现。

春节后深圳首个入市的楼盘卓越九珑发布的数据显示，其推出249套房中，最终售出183套，去化率约73.5%。这一楼盘位于深圳南山区，备案均价约8.69万元/平方米，折后7.9万元/平方米，面积段为83平方米-119平方米。

除了卓越九珑录得高去化率以外，深圳很多楼盘也纷纷发布“喜报”。例如，位于宝安的鸿荣源珈誉府于2月24日开放样板间，当天共有3500批客户来访；绿景白石洲在春节后的一周也录得1.3亿元的成交。

从数据来看，深圳楼市也似乎迎来了“暴涨”。深圳中原发布的数据显示，2月19日至2月25日，深圳楼市新房住宅共成交231套，环比上涨1676.9%；二手住宅共成交666套，环比上升974.2%，不论是新房还是二手房，均有近十倍及以上的涨幅。

克而瑞对此分析称，深圳节后首周整体成交量大幅回升，主要是受到春节长假的影响网签停滞，成交规模较低，开工后网签回升所致。

可供对比的是，深圳中原发布数据显示，今年1月，深圳新房成交2568套，环比下跌31.5%；二手住宅成交3463套，环比下滑2.3%。以此计算，深圳新房1月的周均成交量为642套，二手住宅周均成交约866套，与节后首周的情况对比，深圳楼市显然还在缓慢恢复。

一位深圳房企的营销负责人在接受21世纪经济报道记者采访时也表示，“数据环比表现非常好，主要还是基数很低。因为今年有个现象是，节前深圳的返乡潮来得特别早，所以2月初成交基本没有，节后表现是比节前要好很多，但说市场表现很好不太准确，就是正常的表现。”

数据背后，市场的观望情绪仍然严重。据21世纪经济报道记者分别从罗湖、南山和龙岗的楼盘获得的情况显示，目前非新开楼盘的来访数据表现并没有明显的变化，而决定楼盘带看量和成交量变动的关键因素，就是价格。

位于龙岗的一个央企楼盘销售对21世纪经济报道记者表示，“上周末我们楼盘的来访量表现一般，主要是因为我们周边有一个楼盘推出了几套特价房，人流都被吸引过去了。节后我们的楼盘有一点热度，但是不明显，可能也有被周边楼盘引流的关系。”

据21世纪经济报道记者了解，目前深圳一手房调价的幅度仍有“隐形红线”，假如实际售价为备案价的85折或者更高折扣，则将触及重新备案，目前多数在售的央国企楼盘会控制在这个范围内，因此会出现“降价降不动”的情况，这也为去化带来了一定的压力。

优化空间犹存

深圳楼市能否稳住“温吞回暖”的趋势，除了一二手房的销售情况外，库存也是重要影响因素。从目前情况来看，深圳二手房挂牌量仍然维持在高位，去化周期也较长，这些都影响了市场回暖的步伐。

据深房中协发布的数据，截至2024年2月26日，深圳二手房挂牌量为5.19万套，较前一周增加2176套。以此计算，深圳二手房的去化周期仍然接近15个月，显示去化压力较大。

此外，据乐有家研究中心数据，深圳去年新增一手住宅582.7万平方米，同比上涨28%；去年年末库存面积突破500万平方米，达到517.88万平方米，创下历史新高，较2022年年末增加28%。

随着楼市进入“买方市场”，购房者的态度更加谨慎。一位有意在深圳购房的人士对21世纪经济报道记者分析认为，“从去年看房到现在，越看越觉得不知道什么时候应该下手。有些在看的房子，一降价就能卖掉，但是我也并不是十分刚需，所以就慢慢看，总觉得还能再降。”

库存居高不下的前提下，深圳楼市继续回暖还需有其他因素的催化。

一位总部位于华南的房企中层管理人士对21世纪经济报道记者分析认为，类比广州的情况，广州限购基本上是放开了，但是市场行情也没迅速转暖，目前核心区域的楼盘销售情况也没有见到“活跃”。“深圳政策力度在我们看来是步子比较小的，而且深圳对政策的反应也通常会比较‘慢’，所以虽然节后看来有恢复，但如果没有其他政策的助力，市场应该也不会有明显变化。”

上述房企中层管理人士认为，目前从政策的效力来看还比较有限，他认为，后续深圳有望从外围区域对限购限贷政策进行优化，这有望进一步激活市场。

当前的市场环境下，不乏一些乐观派认为“小阳春”十分有望。

其中，乐有家就研判认为，2月19日至2月26日，深圳二手住宅成交量已经接近2023年3月的“小阳春”水平，对比春节前上涨近8成，对比2023年春节后首周上涨63%。门店二手带看量对比春节前上涨近200%，对比2023年春节后首周上涨3成。乐有家营销总裁贺玲也称，目前市场情绪好转，节后交易反弹明显快于去年，预计小阳春可期。如果延续这一趋势， 三月市场实际成交量或可破5000套。

深圳中原也认为，春节后，楼市人气回升，上周新房住宅、二手住宅成交量上升较大，预计未来一段时间内市场成交量仍会持续上升。

新政来袭后，深圳楼市有人看到了希望，有人仍在观望。利好还在不断传来，深圳楼市“小阳春”还在路上。

21世纪经济报|吴抒颖