总货值约150亿元！深圳核心区莱英花园旧改项目动工，周边房价已普遍超过10万

地处深圳核心区、被豪宅围绕的莱英花园旧改项目终于传来新消息。

3月18日，《每日经济新闻》记者从深圳市住房和建设局官网了解到，莱英花园城市更新项目于3月14日更新动态，项目已进入基坑支护、土石方阶段。

根据施工许可，莱英花园城市更新项目建设规划面积8488平方米，发证日期为3月14日，将于2025年1月份竣工。建设单位为深圳市友盛地产有限公司（以下简称深圳友盛），为深圳湾知名豪宅红树别院的开发商。

3月17日上午，每经记者在莱英花园旧改项目现场看到，目前该项目已经进入前期平整阶段，周边已被绿色铁皮围挡起来。项目现场有工人正在作业，大型作业设备也已进场，在项目外围就能听到设备作业的声响。

值得一提的是，莱英花园旧改项目早在2009年就有楼栋（1至5栋）被列入城市更新范围，其所在的南山粤海街道也早已成为南山最为核心的区域之一，项目周边被华润城润府、大冲城市花园等知名豪宅项目所环绕。

图片来源：深圳市住房和建设局

总货值约150亿元

根据施工许可内容，莱英花园城市更新项目的建设单位为深圳友盛。据企查查，深圳友盛为深圳市伟禄投资发展有限公司的控股子公司，持股51%，董事长为林晓辉，属于港股上市公司伟禄集团（HK01196，股价5.390港元，市值77.65亿港元）旗下投资项目。

据每经记者了解，莱英花园共计13栋楼宇，原为宝安县造纸厂员工宿舍，最早一批楼宇始建于上世纪80年代，后于1994年、1996年陆续建设。其中，1至5栋于2009年纳入城市更新范围（现已建成为红树别院项目），6至7栋拆除后作为学校用地， 8至13栋则因楼龄不足20年而错过当年旧改。

在莱英花园的楼宇中，此前有7栋楼宇为企业自建楼，因而无竣工验收资料，导致这部分合法购买了房改房、集资房的业主一直无法办理房产证。经政府相关部门多次协调，最终建议通过小区旧改来解决上述历史遗留问题。

直到2018年9月，整个莱英花园项目才被南山列入南山区城市更新单元计划；2018年12月底，调整更新方向为二类居住、商业功能；2019年8月，取得专项规划批复。

莱英花园旧改项目位置 图片来源：深圳市南山区城市更新和土地整备局

从2009年莱英花园部分楼栋被列入城市更新，到最后整个项目全部划入，再到最近项目动工，已经过去了15年。

每经记者注意到，莱英花园地处深圳南山高新区中区，属于南山核心区域之一。该城市更新项目自启动以来，就吸引了佳兆业、星河、深业、华嵘、深圳友盛等多家房地产企业报名，最终深圳友盛在投票过程中胜出，成为莱英花园旧改项目的实施主体。

公开资料显示，莱英花园旧改项目更新单元拆除用地面积11488平方米，开发建设用地面积8488平方米，计容积率建筑面积73738平方米，容积率8.7。现有建筑面积25957.29平方米，涉及住宅楼6栋，共计269户权利主体。根据旧改规划，莱英花园拆除后将打造为建筑面积约7.3万平方米的商住综合体，集住宅、公寓、商业、办公等多元业态。

据伟禄集团官微披露，伟禄集团在国内持有的物业投资项目共计5个，分别位于深圳南山区、龙华区和光明区，包括冠彰电器厂、莱英花园、伟禄雅苑、伟禄科技园及樟坑径工业园。据安信国际此前预测，莱英花园城市更新项目总货值约150亿元。

图片来源：伟禄集团2023年中报

3月18日上午，每经记者拨打伟禄集团官网披露的电话，咨询莱英花园旧改项目进展及规划情况。在记者表明身份后，接听电话的伟禄集团工作人员表示暂不接受采访，随后挂断了电话。

“莱英花园属于目前南山科技园片区目前唯一一个进入实施阶段的老旧住宅区城市更新项目，因为之前周边片区内已成功改造过一批城市更新项目，从地段来看购房者的接受度会比较不错。”合一城市更新集团董事总经理罗宇当日通过微信接受每经记者采访时表示，通常来说，一般城更项目的推进时间都比较久，主要是涉及拆迁补偿及安置、项目政策规划适应性以及前期融资难等是导致不少城更项目周期较长的主要原因。

莱英花园旧改项目现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

周边房价普遍超10万

从区位来看，莱英花园旧改项目距离深圳地铁1号线高新园站约1公里，项目周边学校、写字楼、综合商场云集，距离项目较近的学校为南山外国语学校（集团）科华学校。

3月17日上午，每经记者在莱英花园旧改项目现场看到，目前项目正处于施工状态，工人们正在作业，原先的旧楼宇已经拆除完毕，大型机械设备已经进场，整个项目已被围栏围挡起来。

“预计项目入市最快也得到明后年了吧。”据附近的房产中介小陆介绍，该项目也是近期才开工的，开发商之前已经在旁边开发了红树别院项目。

莱英花园旧改项目现场 图片来源：每经记者陈荣浩摄

从体量来看，据旧改规划，莱英花园旧改包括住宅50928平方米（含人才住房和保障性住房10186平方米），商业、办公及旅馆业建筑10000平方米（含商业文化设施不低于500平方米），商务公寓10000平方米（含人才公寓2000平方米），公共配套设施2810平方米。

据每经记者了解，莱英花园旧改项目之所以保持着较高关注度，一是因为其所处区位较为核心，且周边豪宅云集，甚至被部分网友调侃“被华润城包围”；二是该项目属于深圳第一批由企业、业主自发旧改成功的老旧住宅小区。

片区内部分项目租售价格 图源 | 每经记者 陈荣浩 摄

每经记者注意到，在莱英花园旧改项目附近，分布着华润城润府一期到四期、大冲城市花园、英伦别苑、红树别院等住宅项目，目前房价普遍超过10万元/平方米。

如华润城润府二期，业主挂牌价多在12万-14万元/平方米。该小区一套89平方米的两室一厅，业主挂牌价约1130万元，折合单价约12.7万元/平方米。

而从租赁情况来看，周边小区的单套房源月租金多在1.1万-3.8万元。如华润城润玺一期一套100平方米的房源，月租金约1.5万元。

据小陆介绍，在深圳近两年的地产调整中，科技园片区的豪宅价格整体波动并不算大，属于深圳豪宅区域较为坚挺的区域。“基本上单个项目的成交单价鲜有低于10万元的，片区内包括商业配套、教育及产业等，在南山区域内都是不错的。”

旁边已建成的红树别院 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

3月18日下午，城市更新网创始人宋留强在通过电话接受每经记者采访时表示，一个完整的城市更新项目分为两个阶段，即前期的土地整理和后期的土地开发。而目前市场上比较常见的城市更新模式主要有两种：一种是偏市场化的运作模式，从过往的实践经验来看，一般从社会资本介入开始到确认实施主体，这个时间周期通常在5-8年；另一种则是行政化的拆迁，以政府为主导，通过政府收储、纳入征收路径，一般在周期上更短。

莱英花园旧改项目周边的豪宅项目 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

“莱英花园项目的特殊性在于其属于深圳为数不多一二级联动（指前期立项、专规、拆迁以及后期开发建设均为同一主体）且成功拆迁了的项目。优势在于区位及周边产业，在正常的房地产市场环境下，应该是比较好卖的。因为项目原本的容积率是2.0多，规划后的容积率是8.0多，是预留了利润空间的。”

不过宋留强表示，因为这几年房地产市场调整，以2019年开发商被确认为“意向实施主体”计算，现如今已过去5年时间。而之前正处于房地产市场高位，预计整体利润空间将会比开发商之前所评估的利润水平会有所偏差。