昔日地王开售！长城资产延宕9年复活泰禾深圳院子

趁着“929”新政的热度，停工多时的深圳院子突发入市。

10月22日，深圳院子开盘销售，据项目发布消息，深圳院子总销售套数超过40套，去化率七成，销售金额约13亿元。这一项目于10月18日取得预售许可证，预售总套数63套，备案均价约13.8万元/平方米，是深圳备案价格最高的项目。

深圳院子“身世”坎坷，它最早亮相是在2015年。当年12月，泰禾首进深圳，作价57亿元拿下深圳宝安尖岗山两宗地块，接近8万元/平方米的楼面价打破全国土地单价纪录。随后，泰禾遭遇深圳最严调控并对住宅项目进行销售限价，无法从这宗项目获得超额利润的泰禾暂缓建设深圳院子。

2020年7月，泰禾宣布正式违约，深圳院子也受此影响未能正式入市，直至被债主长城资产接管才得以推进。从泰禾到长城资产，深圳院子成为泰禾从巅峰滑落的一面镜子。长城资产的“入局”，也是金融机构被房地产拖累后自救的典型样本。

2015年，深圳楼市一路狂飙，年终出让的宝安尖岗山地块也受到市场的高度关注。其时，外来房企犹如过江龙，各家房企都将深圳视为必争之地，泰禾即是其中之一。

2015年12月25日，尖岗山两宗住宅地块挂牌出让，28家房企报名参与，包括本土龙头华润置地、中海、招商蛇口以及外来房企泰禾和融创。本土房企早早退出了竞争，留守到最后的是泰禾和融创。最终，泰禾以57亿元的总价将两宗宅地收入囊中，笑到了最后。

两宗地块中，一宗成交总价为27.4亿元，溢价率高达178%，楼面地价接近8万元/平方米，刷新当时的全国楼面价记录。

那一年，泰禾销售额刚刚323亿元，虽然同比增长61.5%，但还是一家中小型房企。支撑泰禾拿下这两宗地的是，泰禾有信心打造高端项目获取高溢价。

其时，泰禾方面对外表示，“说贵也贵，说不贵也不贵，毕竟深圳楼市均价才4万元，这次楼面价都到8万元了。泰禾准备把院子系列引进深圳，两块地将一起开发，很有信心打造成高端产品。”

尽管泰禾信心满满，但这个项目一开始就不被市场看好。如果与周边在售的二手房项目相比，泰禾拿下的这两宗地块楼面价也非常高。可供对比的是，2015年，同在尖岗山片区的中海九号公馆、招华曦城的均价在5万-7万/平方米左右，泰禾的楼面价还要远远高于商品房售价。

一位深圳房企的人士彼时告诉21世纪经济报道记者，“也只有外地房企才敢拿，尖岗山那个地方出入都不是很方便，那几个别墅项目卖得也一般，这个价格进去就是等着去化困难。”

泰禾拿下这宗地块的次年，深圳进入更严厉的调控周期。2016年开始，深圳不断加码限购限贷政策，新房项目入市也必须严格执行销售限价，泰禾深圳院子原来的销售策略宣告失效，这一项目也陷入了长时间的停滞。

直至2020年4月，趁着深圳楼市的又一次“起飞”，泰禾深圳院子正式亮相。

当年深圳楼市一片火热，房价不断刷出新高，但泰禾深圳院子所在片区的房价相对平稳。深圳贝壳的数据显示，2020年，招华曦城的二手成交价在8.5万/平方米左右，仅略高于泰禾地块的楼面价。如果叠加这四年的资金成本，泰禾深圳院子也仍难以获取较好的回报。

这次亮相之后，泰禾很快陷入债务泥淖。当年7月，泰禾发布公告称，未能完成一笔中期票据的兑付，正式宣告债务违约。深圳泰禾院子的开发也戛然而止。

泰禾深圳院子能够最终亮相，得益于债主长城资产的努力。长城资产介入这一项目是在2017年。

2017年，深圳泰禾院子引入资方长城资产，当年深圳泰禾（深圳泰禾院子的项目公司）、深圳中维菁山与长城资产管理深圳市分公司签署借款协议，本金为120.03亿元，期限自2017年4月21日至2020年4月18日。

随着泰禾公开债务违约，2020年12月21日，深圳泰禾、深圳中维菁山与长城资产达成协议，将这笔债务展期三年至2023年12月18日。2021年，泰禾与长城资产共同成立公司接管深圳泰禾院子项目，长城资产的持股比例约为48%。

长城资产接管项目后并未马上行动，直至去年年底才有最新的消息。在2023年的年度工作总结中，长城资产称，其紧紧围绕“保交楼、保民生、保稳定”的工作要求，聚焦具体项目及特定需求，新增出资近2亿元，联合房地产国企盘活了深圳院子项目。

此后，泰禾深圳院子也正式更名为长城国富深圳院子，并在今年8月开始造势。根据官网，长城国富是长城资产旗下以房地产开发经营为主业的投资运营平台，主营实业投资、资产管理与经营、租赁、房地产开发与经营等业务，注册资本10亿元。

两个多月后，深圳院子终于正式开售，根据深圳院子发布的数据，首批开售的64套别墅货值约18.95亿元，套均总价超过3000万元，最终去化七成。

虽然深圳院子首开录得了13亿元的销售额，但长城资产是否能够从盘活这一项目中获得盈利难以估测。但作为债主而言，能够盘活项目就是向前迈了一大步。

一位深圳国企接洽烂尾楼盘活的人士对21世纪经济报道记者表示，“算上这几年的资金沉淀还有各种成本后，这个入市价格符合市场的预期。作为长城资产来说，这个项目能够启动入市就很不错，毕竟很多烂尾楼项目最终推出来和预期测算会相差很多，多数项目能够盘活已经不容易。”

需要指出的是，深圳院子此次开售的是首批房源，此后还有近250套的房源在未来入市，最终这个项目的去化情况也与市场变化息息相关。

一位泰禾院子附近片区有项目在售的房企人士对21世纪经济报道记者表示，“尖岗山这几年来了很多刚需项目，之前的别墅项目现在比起最高点也跌了非常多。这个片区已经从当年的纯别墅区成为刚需和别墅混合的区域了，买别墅的客群也会考虑到这点。但如果市场好起来，也会沾光。”

克而瑞此前在一份研报中也表示，虽然AMC在房地产流动性危机的初期被市场寄予厚望，至今也确实完成了部分企业和项目的纾困，但当前AMC的经营和财务状况都说明其后续纾困房地产的力度很难有新的突破，“房地产金融风险化解的关键在于行业信心的回归、市场的复苏。”