“商改住”地块126亿元起拍，深圳加速上新“补库存”

临近年底，深圳加速推地。

近日，深圳发布公告，计划于12月2日以挂牌方式出让南山区粤海街道一宗地块。今年以来，深圳推地步伐放缓，在这宗地块推出之前仅成交三宗地块。此次推出的地块位于深圳核心区的后海金融总部基地，挂牌价也达到126.52亿元。

需要强调的是，这宗地块是调规而来的。今年7月7日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告称，计划将深圳后海片区两宗商业服务业设施用地的性质调整为“商服用地+居住用地”，此次挂牌的地块就由此调规而来。

除此以外，这宗地块不再“双限双竞”，也即不限制销售价格，也不受“90/70”的政策限制，并将以“价高者得”确定竞得者。从位置、配套乃至地价等各方面条件来看，这宗地块将有望成为标杆项目，并进一步提振深圳楼市的信心。

“商改住”地块

后海推出的这宗地块体量并不大。

根据出让公告，这宗地块总面积为3.86万平方米，规划建筑面积为26.3万平方米，起拍价为126.52亿元。此次挂牌地块位于后海金融商务总部基地，紧邻登良地铁站。出让宗地含商务公寓7万平方米，其中4万平方米可分割转让、3万平方米限整体转让。此外，这宗地块的销售价格、户型设计等，出让公告也未作出限制。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，“价高者得”的出让模式对于有实力的房企而言，可增加其拿到地块的概率。在居住用地方面，国企、央企由于资本周转能力强、资金雄厚，拿地活跃度较高。

后海金融总部地块是深圳的核心区域，由于后海规划和开发基本已经成型，因此后海区域近年来并无新项目入市。这次供应的这宗地块，原规划用途也并非住宅用地。近年来，深圳办公楼供应已经接近饱和，将过剩的商务用地更改用途，被认为是消化土地储备并补充优质住宅供应的有效手段。

去年，深圳也曾将深圳湾超级总部基地一宗地块的性质由商务用地调整为“商业服务业用地+居住用地”，最终这宗地块被中海地产以125.32亿元拿下。

后海此次挂牌的地块，也是由此而来。今年7月7日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告称，计划将深圳后海片区两宗商业服务业设施用地的性质调整为“商服用地+居住用地”。

这两宗商业服务业设施用地的总占地面积分别约为7.98万平方米、15.98万平方米，其中分别有占地约1.22万平方米和2.25万平方米的地块变更为商业和住宅用地，容积率均为8.0。

此次调整之后不久，深圳就迅速将这宗地块挂牌，体现了官方的诚意和信心。

（公开信息显示，深圳后海片区最近入市的新房项目是在华润深圳湾悦府，项目地块于2012年出让，2017年开盘。悦府一、二期在贝壳找房平台的最新挂牌价为21.5万元/平方米、17.2万元/平方米。

已经断供12年的深圳核心区域出现了一宗地块，其稀缺性由此可见。因此这宗地块的出让备受市场瞩目。中指研究院指出，这宗地块所处后海板块处于发展阶段，周边总部大楼众多，知名企业云集，生活配套方面完善，规划利好较多。

由于地块质素不错，深圳官方也对之寄予厚望。一位深圳龙头房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“这宗地块拟挂牌之前官方已经与有实力的房企进行过沟通，了解大家拿地的意向。地块确实位置非常好，我们也会在考虑现金流等因素的前提下，认真研判投资这宗地块的可行性。”

“趁热打铁”

这宗地块挂牌之前，深圳楼市刚刚经历了“火爆”的一个月。

9月29日，深圳宣布限购松绑，即日起优化分区住房限购政策，并全面取消限售，同时优化个人住房贷款政策。

深圳楼市由此迅速“升温”，是四座一线城市中表现最好的城市。

据深圳中原研究中心统计，10月深圳全市一手住宅网签4153套，环比上升146.3%，创35个月新高，也是自2021年12月之后首次突破4000套；10月全市新房住宅认购量达到13366套。

二手房方面，深圳中原研究中心数据显示，10月深圳全市二手住宅过户6118套，环比上升91.7%，创近43个月最高，也是2021年3月以后首次突破5000套。而深圳市房地产中介协会数据显示，10月二手房录得8269套，创45个月新高，为2021年2月之后首次突破6000套。

在市场火爆的基础上，顺势推地也合乎逻辑。

除了这宗地以外，深圳前海也将还有一宗地块在近期出让。10月14日，深圳前海挂牌一宗宅地，预计出让时间为11月13日。起始总价12.32亿元。这宗地块也未设置商品房销售限价，不受“70/90”户型政策限制，并按照“价高者得”的原则确定竞得人。

这些地块的出让，也将检验深圳楼市的成色。在市场人士看来，由于深圳楼市的信心较强，因此深圳楼市有望维持热度。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“房地产市场回暖，首先是刚需和换房能形成良性的循环，降价卖房的现象少很多，这是一个很重要的标志。另外挂牌卖房的人应以换房为主，如果是以套现为主的话，市场不能算回暖。同时，开发商的资金链好转，开发商降价促销的现象减少，也是回暖表现之一。”

李宇嘉认为，10月商品房成交增长的范围扩大，四季度市场或继续保持增长。一方面，除了落实存量政策外，增量政策也开始落地；另一方面，11月和12月是年底销售旺季，房企步入业绩冲刺阶段，市场或将维持供销两旺局面。

（21世纪经济报道 吴抒颖）